住宅ローン借り換え、迷い中 #1｜返済予定表を見たら、利息の取り分が1年で月1万円増えていた

📖 この連載について：住宅ローン借り換えを検討する過程を、結論が出る前から実況する記録です。

しん

こんにちは！救急隊長しんです！

40代・4人家族。35年の住宅ローンを変動金利で返済中です。

前回の5年ルールの記事で、私はこんな宿題を出しました。

「契約書か銀行サイトで、自分のローンに5年ルールがあるかを確認する」。

出した本人が、やりました。

家の書類ファイルから契約書を引っ張り出して、銀行から返済予定表も取り寄せて、週末まるごと使って読み込みました。

今日はその報告です。

そして、この記事から新しい連載を始めます。

テーマは「住宅ローン借り換え、迷い中」。

借り換えるかどうか、私はまだ決めていません。決めてから振り返るのではなく、迷っている今から、そのまま見せていこうと思います。

契約書を開いてみた：「5年ルール」という言葉は、どこにもなかった

私のローンは、2016年1月に地元の地方銀行で借りたものです。

借入4,120万円・返済回数420回（35年）・当初利率0.875%・変動金利の元利均等返済。

その契約書（金銭消費貸借契約書）を、契約した日以来ほぼ10年ぶりに開きました。

最初の感想は、内容以前の話です。

文字が、小さい。

A3の二つ折りに、新聞の文字より小さいくらいの活字がびっしり。

専門用語だらけで、どこに何が書いてあるのか、目次もなく探しにくい。

正直、確認したくなくなる作りです。

もしかして、確認させづらいようにできているんじゃないか？と勘ぐりたくなるほどでした。

もちろん、わざとだと言うつもりはありません。

ただ、家計にいちばん影響する書類がいちばん読みにくいのは、困った話ですよね。

だからこそ、読む価値があると思って粘りました。

そして探し始めてすぐ、つまずきます。

「5年ルール」という言葉が、どこにも出てこないのです。「125%ルール」もありません。

前回の記事であれだけ解説した仕組みの名前が、契約書には1文字もない。

「うちのローンには付いていないのか…？」と思いかけました。

正体は、第4条（返済方法）にありました。こんな言い回しです。

• 第4条①：借入れた日から毎年10月1日の基準日を5回経過するまでは、その間に利率の変更があっても、毎回返済額を変更しない
• 第4条②：返済額の変更は基準日を5回経過した後に行う。ただし、新返済額は従前の返済額の1.25倍を限度とする
• 以降も、基準日を5回経過するごとに同じ扱いを繰り返す

「基準日を5回経過するまでは返済額を変更しない」——これが、世の中で「5年ルール」と呼ばれているものの正体でした。

「1.25倍を限度とします」が「125%ルール」。名前ではなく、言い回しで書かれている。

これがそれだと気づくまでに、だいぶ時間がかかりました。

ちなみに第3条には「基準利率の見直しは毎年4月1日と10月1日の年2回」、第5条には未払利息の取り扱いも書かれていました。

前回の記事に書いた仕組みが、名前を変えて全部そろっていたわけです。

返済予定表を取り寄せたら、記事に書いたことが全部起きていた

契約書の次は、返済予定表です。

こちらは「仕組み」ではなく「実績」。私のローンにこの2年で何が起きたかが、1円単位で印字されていました。

時系列で並べると、こうなります。

※私の返済予定表の実録です。利息は各時期の直後1カ月分の概算。実際の内訳は経過月数によって毎月少しずつ変わります。

2025年は、1月と7月の2回、利率が上がりました。

0.875%→1.025%→1.275%。

その間、毎月の返済額は113,916円のまま、1円も変わっていません。

第4条①が、そのとおりに働いていたわけです。

でも中身は動いていました。

利息の取り分は月約23,300円から約33,300円へ。

1年で月約1万円増え、そのぶん元金の減りが同じだけ遅れていたのです。

ママ

えっ、毎月の支払いは変わってないのに、そんなに利息が増えてたの…？

通帳を見てるだけじゃ、全然気づけないじゃない…

そうなんです。

引き落とし額が同じだから、通帳だけ見ていた我が家は1年間、何も気づいていませんでした。

そして2026年1月。予定表に「ご返済金額変更 有（5年見直し）」という一行が現れ、返済額は119,858円になりました。

月+5,942円です。

125%ルールの上限まで上がっていたら142,395円。

実際は+5.2%の穏やかな改定でした。

ジーピー

検算してみましょう。2026年1月時点の残高（約3,078万円）・年1.275%・残り300回（25年）で元利均等返済の計算をすると、毎月返済額は119,858円。

返済予定表の数字と、1円単位で一致します。「5年見直し」は、据え置きで遅れた元金の返済を、残りの期間で払い切れるように組み直す計算だということです。

次の返済額見直しは、2030年10月の基準日を5回経過した後——2031年1月です。

それまでは利率がさらに上がっても返済額は変わらず、内訳だけが静かに変わっていく。

この2年に起きたことが、また繰り返される可能性があるわけです。

契約書と返済予定表を読んで、わかったこと3つ

週末まるごと使った答え合わせで、わかったことは3つです。

①「5年ルール」は、名前では書かれていない。

「5年ルール」という名前で契約書を探しても、見つからない可能性が高いです。

少なくとも私の契約書では、「基準日を5回経過するまでは…」という言い回しで書かれていました。

探すなら、「返済方法」「返済額の変更」といった条項を見て、「基準日」「5回」「1.25倍」あたりの言葉を手がかりにするのがよさそうです。

②「上限1.25倍」でも、実際の見直しは+5.2%だった。

125%ルールは「最悪でも1.25倍まで」という上限であって、毎回そこまで上がるという意味ではありませんでした。

私の場合は月+5,942円。決して小さくはないけれど、身構えていた「142,395円」とは大きく違う。

上限と実際は分けて考えていいと、自分の数字で確認できました。

③自分の金利を正確に把握するのは、本人でも難しい。

1つ、訂正があります。

以前の記事で、私は自分の金利を1.525%と書きました。

でも返済予定表で確認したら、現在の適用利率は1.275%でした。

1.525%は、「この秋の見直しでこうなるかも」という見込みの数字と混ざっていたのです。

10年借りている本人でも、自分の金利を正確に言うのはこのくらい難しい。

もしあなたが「自分の金利、即答できないな」と思っても、それは普通のことだと思います。

だからこそ、書類で確かめる価値があります。

この連載で、迷う過程をそのまま見せます

契約書と返済予定表を読み終えて、私の中で「借り換え」が急に現実味を帯びてきました。

利息の取り分が月1万円増えたという事実は、それだけの重さがあります。

でも、借り換えるかどうか、まだ決めていません。

手数料はいくらかかるのか。今より低い金利で借りられるのか。そもそも動かない方がいいのか。全部これから調べます。

この連載では、その決まっていく過程を、このまま見せます。

うまくいっても、やめることになっても、そのまま書きます。

次回は、「#2 ネット銀行3社で借り換え仮試算をしてみる」の予定です。

最後に、今回もあなたに同じ宿題を置いていきます。

あなたも、返済予定表を1枚見てみてください。見るのは返済額ではなく、「利息」の欄です。

1年前と今で、いくら変わっていますか？

見つけた結果は、X（@shin_kotsukabu）で教えてください。「利息、増えてた」の一言だけでも嬉しいです。

しん

迷いながらでも、一歩ずつ進んでいきます。

「ゆっくり、でも確実に。」でいきましょう！🚒

※本記事は2026年8月時点の、私個人の契約書・返済予定表にもとづく記録です。5年ルール・125%ルールの有無や条文の書き方、返済額の見直し方法は銀行・商品によって異なります。ご自身のローンについては、必ず契約書・約款または借入先の銀行でご確認ください。

しん隊長

救急隊長 × 投資家｜FP3級・簿記2級

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地方公務員（消防士）として17年、救急隊長（救急救命士）として10年以上、数万件の救急事案を経験。

2020年のコロナショックを機に投資を始め、新NISA・日本高配当株（50銘柄以上）・仮想通貨で運用中。

保有資格はFP3級と簿記2級。年間100冊以上を読む読書家で、たまに映画・漫画・アニメ・小説のコラムも書きます。

「ゆっくり、でも確実に」をモットーに、本業のある40代に届く資産形成情報を発信しています。