住宅ローンの繰り上げ返済と投資、どっちが先？｜残高3,000万円の私が決めた順番

「繰り上げ返済と投資、どっちを先にやるべきか」 住宅ローンを抱えて投資を始めると、出てくる悩みです。

もちろん、私も悩みました。

先に、私の考えを答えます。

繰り上げ返済は、したいと思っています。でも、していません。

住宅ローンの残高約3,000万円であと25年、今の変動金利1.275%。 投資を始めてからの6年は繰り上げ返済はせず、毎月の積立だけを続けてきました。

この記事には、その理由と、私が決めた順番を書いています。

どっちが得かの断定はしません。迷っている人が、自分の順番を決められるように書きます。

先に結論｜繰り上げ返済はしたい。でも、積立は減らさない

繰り上げ返済をしたい気持ちは、消えていません。 借金が残っているのが、単純にイヤだからです。

それでも積立を減らさないのは、数字を見たからです。 この6年、同じお金を繰り上げ返済に回していたら、今の資産はありませんでした。

ここから、数字と気持ちの両方を書いています。

繰り上げ返済と投資は、何を比べているのか

まず、この2つが何を比べているのかを整理します。 比べているのは、ローンの金利と、投資の利回りです。

繰り上げ返済は「金利ぶんの利息が、確実に減る」

100万円を繰り上げ返済すると、その100万円にかかるはずだった利息が消えます。 私の金利1.275%なら、1年で約12,750円です。

この効果は確実です。

相場に関係なく、必ず減ります。

これが繰り上げ返済の強みです。

投資は「利回りぶん増える。ただし、減る年もある」

同じ100万円を投資に回すと、増えるかもしれないし、減るかもしれません。

S&P500の過去の平均は年6〜7%前後と言われていますが、1年で2割以上下がった年もあります。

つまり、こういう比較です。

一般には、「ローン金利が投資の期待利回りより低いなら、投資が有利」と言われています。

私の1.275%は、その意味では低いほうです。

ただし、これは期待値の話です。

「減る年もある」という不確実さを引き受けられるかどうかは、別の問題です。

私の数字｜残高3,000万円・1.275%と、積立の250万円が500万円

実際の数字を並べます。

ローン側：返済額は月119,858円。利息の取り分は月約33,300円

金利が上がって、毎月の利息が1万円増えました。

この数字を返済予定表で見たとき、「繰り上げ返済したい」という気持ちは、正直、強くなりました。

投資側：積立の約250万円が、約500万円に

同じ6年、積立に回したお金（約260万円）を、毎月そのまま繰り上げ返済に回していたら、どうなっていたか。 私のローンの条件で計算してみました。

繰り上げ返済の効果は、6年間では約7万円でした。

利息の節約は、完済までの長い時間をかけて少しずつ効いてくるものだからです。

一方、積立のほうは、同じ6年で約250万円増えました。 結果として、この6年は積立が正解でした。

ただし、これは過去の6年の話です。 次の6年も同じとは限りませんし、繰り上げ返済の約99万円は「確実に」減る数字です。

▶ 年ごとの推移はこちら：つみたてNISAを6年続けた結果｜約250万円がほぼ2倍に【売却0回】

それでも繰り上げ返済したい理由は、数字ではなく気持ち

数字では積立が勝っている。

それでも、繰り上げ返済したい気持ちは消えません。

理由は1つです。

単純に借金が残っているのが、イヤだから。

利息がもったいない、という計算の話ではありません。

とにかく借金という言葉が嫌いなんです。

妻とも、この話はしています。 「お金があれば、繰り上げしたいね」。意見は同じです。

この気持ちを、「数字で見れば投資が有利だから」の理論詰めで話す必要はないと思っています。

お金の判断は、数字と気持ちの両方でするものだからです。

それでも繰り上げ返済が合う人もいると思います。例えば、

• 金利が高い人（目安として、3%を超えるような場合）
• 借金があると眠れない人。安心は、利回りより価値がある
• 投資で減る年に、売ってしまいそうな人。それなら確実なほうがいい

当てはまるなら、繰り上げ返済を先にするのは、合理的な選択です。

だから、順番を決めた

数字は投資、気持ちは繰り上げ返済。

どちらかを選ぶのではなく、順番を決めることにしました。

1番目：生活防衛資金。これは崩さない

まず、生活防衛資金を別の口座に置いています。 住宅ローンの返済を含めた月の支出の約3か月分を、妻が管理しています。

繰り上げ返済に使ったお金は、戻ってきません。 急な出費が来たとき、手元に現金がなければ、結局は別の借金をすることになります。

だから、守りのお金から繰り上げ返済に回すことは、しません。

▶ 生活防衛資金はいくら残す？｜4人家族・住宅ローンありの40代公務員が「投資に回す額」を決めた手順

2番目：毎月4万円の積立。これは減らさない

次に、毎月の積立です。 これを減らして繰り上げ返済に回す、という選択は考えていません。

理由は、積立の強みが「続けること」そのものだからです。 一度減らすと、戻すきっかけがありません。

それに、毎月の4万円は、生活費と楽しみの分を引いた残りから出しています。 ここを削ると、積立が崩れる前に、家計の順番が崩れます。

3番目：繰り上げ返済は、まとまった臨時収入があったとき

繰り上げ返済は、この2つを守ったうえで、まとまった臨時収入があったときにします。

私の場合、思い浮かぶのは、ブログなどの副収入です。 給料と積立の外から入ってきたお金なら、生活も積立も崩さずに、気持ちの問題を片づけられます。

ボーナスは、ここには入れていません。 ボーナスは家族旅行など、今しかできないことに使うと決めているからです。

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考えが変わる日は、金利ではなく「返済額」が上がったとき

「金利が何%になったら繰り上げ返済を考えますか」 この質問に、私は数字で答えられません。

見ているのは、金利ではなく、毎月の返済額だからです。

見ているのは金利ではなく毎月の返済額。

金利は0.875%から1.275%に上がりました。

でも私が「上がった」と感じたのは、返済予定表で、毎月の返済額が5,942円増えたのを見たときです。

変動金利には「5年ルール」があり、返済額は5年間据え置かれます。 その間、金利が上がれば利息の取り分だけが増え、元金が減りにくくなります。

次の見直しは2031年1月です。 そのとき返済額がどこまで上がるか。それを見て、順番を変えるかどうかを考えます。

いくらになったら、という線は決めていません。 生活費を圧迫する額になったとき、が正直な答えです。

▶ 5年ルールの仕組み：変動金利の「5年ルール」に潜む3つの落とし穴

▶ 借り換えの検討は実況中：住宅ローン借り換え、迷い中 #1｜返済予定表を見たら、利息の取り分が1年で月1万円増えていた

まとめ｜繰り上げ返済と投資は、どっちかではなく順番

この記事のまとめです。

「したいけど、していない」

これが、繰り上げ返済に対する私の正直な位置です。

数字と気持ちの両方を見て、順番を決めておく。 決めておけば、金利のニュースのたびに揺れなくて済みます。

最後に、宿題を1つ。 自分のローンの金利と、毎月の返済額のうち利息がいくらかを、返済予定表で確かめてみてください。 数字を見ると、気持ちの置き場所が決まります。

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※本記事は、私個人の体験にもとづく情報提供です。ローンの条件や税制は個人の契約・時期によって異なります。特定の金融商品の購入を推奨するものではなく、投資には元本割れのリスクがあります。繰り上げ返済の可否・手数料は、ご契約の金融機関にご確認ください。

しん隊長

現役の救急隊長 × 投資家｜FP3級・簿記2級

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消防士17年、救急隊長10年。40代・4人家族・住宅ローン35年変動。
2020年から自分のお金でやってきたことを、失敗（仮想通貨FXで200万円）も含めて実額のまま書いています。
語るのは、自分がやったことだけ。