変動金利の「5年ルール」に潜む3つの落とし穴｜返済額が変わらなくても、負担は増えています

「うちのローンには5年ルールがあるから、金利が上がっても大丈夫」

そう思っていませんか？

実はこの「大丈夫」には、知っておくべき落とし穴があります。

その中で少しだけ触れた「5年ルール」。今回は、この仕組みを1本まるごと深掘りします。

しん

こんにちは！救急隊長しんです！

40代・4人家族。35年の住宅ローンを変動金利で返済中です。

白状すると、私自身、自分のローンに5年ルールが付いているのか、つい最近まで確認していませんでした。

だからこの記事は、あなたと一緒に「仕組みを知って、自分の契約を確かめる」ための記事です。

5年ルールとは？金利が上がっても返済額が5年間変わらない仕組み

まず、言葉の整理からいきます。

多くの銀行の変動金利ローンで採用されていて、たいてい次の「125%ルール」とセットになっています。

私の毎月返済額は120,334円なので、125%ルールが適用されるなら、次の見直しでの上限は150,417円という計算になります。

なぜこんなルールがあるのか。目的は、金利上昇で返済額が急に跳ね上がって、家計が破綻するのを防ぐためです。

それ自体は、借りる側を守る優しい仕組みだと思います。

ただし、対象には条件があります。

元利均等返済とは、毎月の返済額（元本＋利息）が一定になる返済方式のこと。住宅ローンでは、こちらを選んでいる人が多数派と言われています。

「返済額が5年間変わらないなら、安心じゃないか」

私も最初はそう思いました。でも、ここからが本題です。

落とし穴①：返済額が変わらない＝負担が増えていない、ではない【残高3,000万円で試算】

最初の落とし穴は、いちばん誤解されやすいところです。

5年ルールで据え置かれるのは「毎月の返済額」だけ。金利そのものは、しっかり上がっています。

では、上がった利息はどこへ行くのか。

答えは、毎月の返済額の「中身」に食い込んできます。

ママ

えっ、どういうこと…？

毎月の支払いが同じなら、家計には影響ないんじゃないの？

そう見えるんだけど、実は違うんです。

我が家のローン（残高3,000万円・残り25年・毎月120,334円）で、内訳がどう変わるかを計算してみました。

仮に5年ルールが適用されて、返済額が120,334円のまま変わらないとします。

毎月払う金額は、たしかに120,334円のまま。

でも+0.5%の世界では、そのうち利息が月12,500円分も多く持っていかれ、元本の返済が同じだけ遅れます。

（月12,500円×60カ月＝75万円ちょうどにならないのは、元本の減りが遅れるほど翌月の利息も増える一方、当初の利息差が月々の元本減少とともに縮むためです。差は毎月じわじわ積み上がっていきます）

救急の現場でいえば、止血のようなものです。出血の勢いは抑えられても、治療が終わったわけではない。病院に着くまでの時間を稼いでいるだけなんですね。

では、後ろにずらされた負担は、いつ表に出てくるのか。

答えは、5年後の返済額見直しのときです。

見直しでは、その時点の金利・残高・残り期間で返済額が計算し直されます（125%ルールがあれば直前の1.25倍が上限）。元本が約72万円多く残っていれば、その分を残りの期間で返すことになるので、新しい返済額は「金利上昇分」に「先送り分」を上乗せした水準になります。

前回の記事で試算した「+0.25%で月3,562円増」は、返済額が見直される場合の数字でした。

5年ルールがあると、その負担増が見えない形で内訳に潜り込み、5年後にまとめて表に出てくる。どちらにしても、増えた利息は必ず誰かが払います。払うのは、未来の自分です。

落とし穴②：金利が急騰すると「未払利息」が発生することもある

2つ目の落とし穴は、もう一歩先の話です。

5年ルールで返済額が据え置かれている間に金利が急騰すると、「利息だけで毎月の返済額を超える」状態が起こりえます。

そうなると、毎月きちんと払っているのに元本が1円も減らず、払えなかった利息が別途積み上がっていくことになります。

では、私のローンだとどの水準で起こるのか。ジーピーに計算してもらいました。

ジーピー

残高3,000万円で利息だけが毎月の返済額120,334円を超えるのは、年利約4.8%を超えたときです（120,334円×12カ月÷3,000万円＝約4.81%）。

現在の1.525%から、約3.3ポイントの上昇。2026年7月時点の政策金利は1.00%——それでも1995年以来、約31年ぶりの高さです。そこからさらに4.8%まで駆け上がるのは、かなり極端なシナリオと言えます。

ただし、毎月返済額に対して残高が大きい人——典型的には借り入れ直後の人——ほど、もっと低い金利水準でも起こりやすくなる点には注意が必要です。

というわけで、私の場合は「今すぐ怯える話」ではありません。

過度に不安をあおる情報には、距離を置いていいと思います。

それでもこの仕組みを知っておいてほしいのは、「毎月払っているのに残高が減らない」状態が制度上ありうると知っているだけで、いざというときの判断がまったく変わるからです。

💡 未払利息の扱い（最後にまとめて請求されるのか、返済期間の延長で調整されるのか）は銀行によって異なります。契約書・約款の確認ポイントの一つです。

落とし穴③：5年ルールが「ない」銀行もある【公式サイトで確認できた実名】

3つ目の落とし穴は、「そもそも自分のローンにこのルールがあるとは限らない」ことです。

5年ルール・125%ルールは、法律で決まった制度ではありません。各銀行が商品ごとに決めているルールです。

そして、採用していない銀行が実際にあります。ネット銀行系に多いと言われています。

今回、各行の公式サイトを直接確認して、明言されていたのは次の2行でした（2026年7月時点）。

• ソニー銀行：「いわゆる『5年ルール』や『125％ルール』に基づく約定返済額の計算を行っていません」（公式「金利変動リスクなどに関する説明書」より）
• PayPay銀行：「PayPay銀行の住宅ローンに『5年ルール』や『125％ルール』はありません」（公式FAQより）

このほか、SBI新生銀行なども採用していないと紹介されることが多いのですが、私が公式サイトの文言まで直接確認できたのは上の2行です。気になる銀行がある方は、必ずその銀行の商品説明書でご確認ください。

ルールがない場合、金利が上がると次の見直しから返済額がそのまま増えます。5年間の据え置きはありません。

「じゃあ、ない銀行は危険なの？」というと、そう単純でもないんです。

「ある」は家計の急変を防ぐ緩衝材、「ない」は負担を先送りしない仕組み。どちらも一長一短です。

大事なのは優劣ではなく、自分のローンがどちらのタイプかを知っているかどうか。それだけで、金利ニュースの受け止め方が変わります。

自分のローンに5年ルールがあるか確認する3つの方法【私も一緒にやります】

ここまで読んで、「で、うちのローンはどっちなの？」と思いましたよね。

私もです。

冒頭に書いたとおり、私は地方銀行の変動金利で借りていますが、5年ルールが付いているかどうか、まだ確認できていません。

「地銀なら普通はあるはず」と思い込みかけましたが、落とし穴③で見たとおり、これは思い込みで済ませてはいけないところです。

確認する方法は3つあります。上から順に試すのがおすすめです。

契約書は、家を買ったときの書類ファイルに眠っているはずです。

我が家もそうでした。住宅ローンの契約書なんて、契約した日以来ほとんど開いていません。

でも、そこにはあなたの家計の今後25年を左右するルールが書いてあります。読まない理由がないですよね。

私も今週末、書類ファイルを引っ張り出して条項を確認します。結果は、前回記事で宿題にした「借り換え検討」の進み具合と合わせて、このブログで報告しますね。

じゃあどうする？慌てて繰上げ返済ではなく「知って備える」

落とし穴を3つ並べると、不安になった方もいるかもしれません。

でも、私の答えは前回の記事と変わりません。

5年ルールの落とし穴は、どれも「知らないと怖いが、知っていれば対処できる」タイプのものです。

• 備え①：自分のローンのルールを確認する（前の章の3つの方法。今日できます）
• 備え②：内訳まで含めて試算する（+0.25%・+0.5%で返済額と利息がどうなるか。銀行サイトのシミュレーションで数分です）
• 備え③：生活防衛資金を確認する（返済額アップや内訳悪化を吸収する緩衝材になります）

家計の見直しや借り換えの検討も、同じ流れの中にあります。

今の銀行への金利引き下げ交渉、諸費用と回収年数をにらんだ借り換え試算。このあたりの具体的な数字は、前回の記事に書いたとおりです。

前回の記事

変動金利ついに上昇へ？残高3,000万円の我が家はいくら増える？【実額公開】

そして、金利のニュースを理由に積立投資を止めることも、私はしません。

ローンの返済と資産づくりは長い目で見れば両輪。ニュースのたびに片方を止めていたら、どちらも育たないというのが、6年続けてきた私の考えです。

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よくある質問（変動金利の5年ルール）

Q. 5年ルールがあれば、金利が上がっても5年間は損しないということですか？

A. いいえ。据え置かれるのは「毎月の返済額」だけで、上がった利息分は返済額の内訳に食い込みます。元本の減りが遅れるため、完済までの利息総額はむしろ増える方向です。「支払いの急変を防ぐ仕組み」であって、「負担を減らす仕組み」ではないと捉えるのが正確だと思います。

Q. 125%ルールがあれば、返済額は最大でも1.25倍で済むのですか？

A. 上限がかかるのは「その回の見直し」に対してです。見直しは5年ごとに繰り返されるので、金利上昇が続けば、次の見直しでさらに125%を上限に上がる可能性があります。また、上限で抑えられた分の利息が消えるわけではなく、後の返済や最終返済に回ります。

Q. 未払利息は、実際に起こる可能性が高いのでしょうか？

A. 私の条件（残高3,000万円・毎月120,334円）の概算では、利息だけで返済額を超えるのは年利約4.8%超。現在の1.525%から約3.3ポイントの上昇が必要で、2026年7月時点ではかなり極端なシナリオです。ただし借り入れ直後で毎月返済額に対する残高が大きい人ほど発生ラインは下がります。「今は遠いが、仕組みとして知っておく」が現実的な距離感だと思います。

Q. 5年ルールがない銀行で借りるのは危険ですか？

A. 一概には言えません。ルールがない銀行は金利上昇が返済額にすぐ反映される一方、負担の先送りがなく、未払利息も原則発生しない仕組みです。毎月の家計に余裕があるなら「先送りしない」方が合理的な場合もあります。大事なのは、自分の契約がどちらのタイプかを知ったうえで、生活防衛資金を備えておくことです。

まとめ：5年ルールは「猶予」であって「免除」ではない

5年ルールは、返済額の急変からあなたの家計を守ってくれる仕組みです。

ただしそれは「支払いの猶予」であって「免除」ではありません。

この違いを知っているだけで、「返済額が変わらないから大丈夫」という思い込みからも、「金利上昇で家計が破綻する」という過剰な不安からも、距離を取れます。

今日の宿題は、シンプルに1つだけ。

私も同じ宿題をやります。お互い、確認できたら一歩前進です。

しん

仕組みを知れば、金利のニュースはもう怖くありません。

「ゆっくり、でも確実に。」でいきましょう！🚒

※本記事は2026年7月時点の情報と、私個人の住宅ローン条件にもとづく概算試算です。5年ルール・125%ルール・未払利息の取り扱いは銀行・商品によって異なり、実際の適用金利・返済額・内訳は契約条件によって変わります。ご自身のローンについては、必ず契約書・約款または借入先の銀行でご確認ください。

しん隊長

救急隊長 × 投資家｜FP3級・簿記2級

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地方公務員（消防士）として17年、救急隊長（救急救命士）として10年以上、数万件の救急事案を経験。

2020年のコロナショックを機に投資を始め、新NISA・日本高配当株（50銘柄以上）・仮想通貨で運用中。

保有資格はFP3級と簿記2級。年間100冊以上を読む読書家で、たまに映画・漫画・アニメ・小説のコラムも書きます。

「ゆっくり、でも確実に」をモットーに、本業のある40代に届く資産形成情報を発信しています。